פסק-דין בתיק ת"א 7159-08

נתוני רקע ועובדות:

1.         התובעת הגישה תובעה זו בבקשה לסעד של סילוק יד מהשטחים המשותפים בבניין בעל 5 דירות ברח' עובדיה 21 בחיפה, הידוע כגוש 12598 חלקה 3 (להלן: "הבניין"), בהם עושים לטענתה נתבעים מס' 2 - 7 (להלן: "הנתבעים") שימוש ייחודי ובלעדי שלא כדין. בנוסף התובעת מבקשת כי בית המשפט יורה לנתבעים להשיב את המצב לקדמותו ויורה על מתן צו קבוע שימנע מהנתבעים להמשיך ולבצע שימוש ייחודי ברכוש המשותף.

2.         נתבעים מס'  2 ו - 3 (להלן: " משפחת עדות"), הינם הבעלים של שתי דירות מגורים בקומה השנייה והאחרונה של הבניין, נתבעים מס' 4 ו - 5 (להלן: " משפחת יסעור") הינם בעלי זכויות בדירת מגורים בבניין המצויה בקומת הקרקע, ונתבעים מס' 6 ו - 7 (להלן: "משפחת רם - און") הינם בעלי זכויות בדירת מגורים המצויה בקומה הראשונה. התובעת הינה בעלת זכויות בדירה החמישית בבניין (להלן: " הדירה"). הנתבעים מס' 2 עד 7 כולם מתגוררים בבניין ואילו התובעת אינה מתגוררת בבניין אלא משכירה את הדירה בה יש לה זכויות. הבניין טרם נרשם כבית משותף ועל אותו הגוש והחלקה עומד בניין מגורים נוסף, אשר מספרו 21א' ודייריו הינם נתבעים מס'  8 - 17, אשר צורפו כנתבעים פורמאליים לתביעה זו לא הופיעו לדיונים ולא לקחו חלק פעיל בתביעה זו.

3.         משפחת עדות ביקשה להקים מעלון לדירתה. בחודש ספטמבר 2007 פנתה התובעת למשפחת עדות והביעה את התנגדותה. בהמשך לכך, ביום 2.11.07 כונסה ישיבת דיירים בעניין. בישיבה נידונה האפשרות כי התובעת תזכה לפיצוי מהנתבעים על השימוש הנרחב שנעשה לטענתה על ידם ברכוש המשותף, בדרך של תוספת ממ"ד לדירתה על חשבונם, אולם אפשרות זו ירדה מהפרק.

4.         משפחת עדות הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, נתבעת מס' 1 (להלן: "הועדה המקומית") בקשה להיתר בניה שמספרה 49/2956/04 (להלן: "בקשה להיתר") להקמת מעלון בבניין וללגליזציה לתוספות בנייה שניבנו ברכוש המשותף. ביום 17.3.08 אישרה הועדה המקומית את הבקשה להיתר בניה בתנאים, תוך שהיא משהה את תוקף ההיתר ב - 30 יום, על מנת לאפשר לתובעת, שהתנגדה לבקשה להיתר, לפנות לערכאות שיפוטיות מוסמכות.

5.         ביום 13.05.08 הגישה התובעת בקשה (בש"א 7890/08)  לצו המונע ממשפחת עדות לבצע עבודות בנייה מכל סוג שהוא בבניין. בהחלטה מאותו היום ניתן צו ארעי כאשר כתנאי להפעלתו היה על התובעת להפקיד התחייבות עצמית ללא הגבלת סכום למניעת כל נזק וכן ערבות בנקאית על סך 15,000 ש"ח לטובת משפחת עדות, בלתי מוגבלת בזמן ותנאי וצמודת מדד. באותו מועד הגישה התובעת גם את תביעתה בתיק העיקרי אשר לפנינו.

6.         ביום 10.7.08 ניתנה החלטה לפיה צו המניעה הארעי, אשר הפך ממועד הדיון בבש"א 7890/08 לצו מניעה זמני, יישאר על כנו עד למתן החלטה בתיק העיקרי. ביום 26.5.08 הוגשה בקשה למחיקה על הסף ע"י הועדה המקומית (בש"א 8514/08). ביום 10.07.08 התקבלה הבקשה והועדה המקומית, נתבעת מס' 1 נמחקה.

תחילה לטענות הצדדים שלנוכח מספרם ובשל הצורך להזכירם, התארכו על אף הרצון לתמצתם.

טענות התובעת

7.         לטענת התובעת, הנתבעים מזה שנים עושים שימוש ייחודי ובלעדי ברכוש המשותף כאשר הם עושים כן ללא הסכמתה או ידיעתה וללא היתר.

לטענתה, משפחת עדות תפסה חזקה ועושה שימוש ייחודי ובלעדי בגג הבניין. הם ריצפו את הגג המשותף, גידרו אותו, התקינו בו תאורה וכן פרצו אל הגג דלת מדירתה ובנו עליו חדר מבואה. בנוסף השתלטה משפחת עדות, על חלק מחצר הבניין המשותפת בכך שריצפו ובנו פרגולה בחלק מהחצר המשותפת והפכו חלק זה לחנייה פרטית (להלן: "החנייה"). כמו כן, הם שיפצו את המדרגות המובילות לדירות בבניין באופן לקוי ומסוכן דבר המהווה מפגע וסכנה ממשית לדיירי ובאי הבניין והכל ללא שהוכיחו כי היתה הסכמת כל הדיירים לכך.

אין לקבל את הטענות כי זכויות השימוש שהקנו בעלי הדירות הקודמים זה לזה, לרבות השימוש בגג או בחצר, מהוות זכויות שימוש ייחודיות או מתן זכויות לתוספות בנייה. מקור ההסכמות בעבר היה ביחסי קרבה מיוחדים וכמחוות של רצון טוב. התובעת לא הייתה צד לאותן הסכמות, לא ידעה עליהן שכן ההסכמות הנטענות, לא נרשמו. לא הוכח גם כי משפחת עדות שהיא זכאית לרישום זיקת הנאה בחניה לטובתה. לטענתה של התובעת משפחת עדות הטעתה והוליכה שולל במשך שנים, את התובעת וככל הנראה את שאר בעלי הדירות, עת יצרה בפניהם מצג שווא לפי החנייה שייכת לה בלבד והשימוש בגג הינו כדין. מדובר בהטעייה של התובעת ובעלי הדירות האחרים, וכן בפעולה בחוסר ניקיון כפיים ובחוסר תום לב ויש לדחות כל טענה לרישוםן זכות של זיקת הנאהוכן לדחות כל טענה להתיישנות התביעה.

עוד נטען כי משפחת עדות לא הביא כל ראיה להוכחת טענתה שהיא עושה שימוש בחנייה במשך תקופה רצופה של 31 שנים. באשר למעלון, נטען כי משפחת עדות לא הוכיחה ש - 80% מבעלי הרכוש המשותף הסכימו לבנייתו. בחלקה הרלבנטית בנויים שני מבנים ועל כן יש צורך בהסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בשני המבנים.

8.         כלפי משפחת יסעור טענה התובעת. כי תפסה חזקה ועושה שימוש ייחודי ברכוש המשותף בשטח המחסנים והמקלט של הבניין המשותף. לטענתה אופן השימוש הוא כזה שלשטח המחסנים והמקלט הפך לחלק בלתי נפרד מדירתם והגישה אליו אפשרית רק מדירתם. בנוסף משפחת יסעור השתלטה על חלק מחצר הבניין המשותפת, חסמה את הגישה אליה, ריצפה אותה ובנתה מחסן בשטח עליו השתלטה. עוד נטען כי עת רכשה משפחת יסעור דירתם היא לא בדקה  את שטרי החכירה באופן יסודי, וכך נוצר מצב בו הסכם המכר לרכישת הדירה (להלן: "הסכם המכר") אינו תואם את תשריט הבניין ואת הזכויות הרשומות בלשכת המקרקעין. הסכם המכר לא יכול להוות תחליף להחלטות שבעלי הדירות היו צריכים לקבל כדין, ולרישום כמתבקש בחוק המקרקעין, וזאת על מנת שיחייבו דיירים עתידיים.

באשר לטענת ההתיישנות, נטען כי מאחר וסיפוח אזור המחסנים והמקלט התגלה רק בשנת 2006, עם פרוץ מלחת לבנון השנייה, יש לספור את מרוץ ההתיישנות החל מועד זה. יתרה מזאת ככל שמדובר בהסכמה שבשתיקה (דבר המוכחש), הסכמה שבשתיקה אינה אלא רשות מכללא, רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעלה התובעת לסילוק יד הנתבעים. על כן, התובעת טוענת כי מדובר בעילת תביעה שטרם התיישנה שכן היא מתחדשת כל עוד נמשך השימוש שעושים הנתבעים ברכוש המשותף. התובעת טוענת כי ידיעתה על היקף השימוש ברכוש המשותף הייתה חלקית בלבד, אולם גם בעבר הביעה בפני כל הדיירים את מורת רוחה ואי הסכמתה.

התובעת ממשיכה וטוענת כי בין השטחים שמשפחת יסעור סיפחה שלא כדין, יש גם שטח שנועד למקלט עפ"י תוכנית הבניין והוא אינו בר הצמדה, גם לא בהסכמת בעלי הדירות (ראה סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). על כן, ניסיונה של משפחת יסעור להכשיר בדיעבד את השתלטותה על הרכוש המשותף ע"י החתמת חלק מבעלי הדירות בבניין על מסמך שכותרתו "אישור שכנים לשימוש בשטח ציבורי", אינו יכול להתקבל ואיננו מחייב את התובעת.

9.         באשר למשפחת רם - און, נטען כי היא תפסה חזקה ועושה שימוש ייחודי בחצר המשותפת של הבניין המצויה בחזית הבניין, באופן שגידרה את כל שטח החצר ופתחת דלת יציאה לחצר הבניין מתוך דירתה, דלת המשמשת גם כדלת הכניסה הראשית לדירתם במקום דלת הכניסה המקורית מחדר המדרגות שנאטמה על ידם. בנוסף משפחת רם - און בנתה מחסן בשטח החצר המשותפת בו היא עושה שימוש ייחודי ללא הסכמת התובעת או יתר הדיירים. לטענת התובעת משפחת בר - און לא הוכיחה כי הדלת שנפתחה לחצר מדירתם נעשתה בהסכמת כל השכנים וקבלת היתר בנייה, ככל שניתן, אינו מייתר את הצורך בהסכמת כל הדיירים, הסכמה שלא ניתנה לטענת התובעת. עוד נטען כי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע שלשם הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. כמו כן, על המבקש לבנות ברכוש המשותף לפעול, בטרם התחלת הבנייה, לקבלת הסכמת כל בעלי הדירות. הסכמת כל בעלי הדירות לפעולות כגון אלו שנעשו ע"י הנתבעים ברכוש המשותף, צריכות להיות במפורש ולהיות מדווחת לרשויות המס ואם לא נעשה אין להם כל תוקף ואין בהם כדי לחייב אותה. התובעת טוענת כי בתחילה לא התנגדה לפעולות הנתבעים מחשש פן יבולע לאביה שהתגורר בדירה וכן מכוון שלא ידעה על ההיקף הנרחב של הפגיעה בזכויותיה. לטענתה היא הסתמכה על מצג של משפחת עדות לפיו הזכויות בחניה ובגג שייכות לה. בנוסף, עד למלחמת לבנון השנייה, כלל לא הבחינה התובעת כי המקלט "נעלם". לפיכך, אין לפרש את שתיקתה כהסכמה לפעולות הנתבעים.

טענות משפחת עדות

10.        לטענת משפחת עדות תביעה זו נגועה בחוסר תום לב וניכרים בה סימנים של ניסיון לסחטנות. לטענתם בכל הקשור לעניינם מדובר בהסדר אשר קיים בבניין בין בעלי הדירות מעל 30 שנים. קיומו של ההסדר היה ידוע לתובעת מאז רכשה את הדירה בשנת 1985, תקופה העולה על 25 שנים.